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哈爾濱開始既"限購"又"限建" 地方房產調控新招？
在一、二線城市都在絞盡腦汁給住宅用地放量之時，哈爾濱卻選擇"限建"。
近日，哈爾濱市住房保障和房產管理局放出消息稱，2013年，哈爾濱中心城區除棚戶區改造項目外，不再供應商品住宅建設用地；與此同時，哈爾濱計劃將樓市限購范圍首次覆蓋全市八區，將此前不限購的呼蘭、阿城兩區納入限購范圍內。
如果說抑制需求的"限購"可以為增加供應提供空間，那既限購，又限建，供需兩端都擠壓的政策令人感到較為驚訝。
哈爾濱市住房保障和房產管理局人士對本報記者回應稱，限制主城區開發並非是單一的限制商品房住宅建設，隻是希望把哈爾濱開發建設的重點向群力、哈西、哈南等新區轉移，適度向南佈局中低價位普通商品住房建設，符合整個城市戰略規劃。
在浙江大學土地管理系教授楊遴傑看來，這或許是地方落實國五條細則要求的一個畸形的調控雛形，"國五條要求各地要完善房價問責制，並且給於地方一些基於當地情況，制度調控政策的權利，哈爾濱推出的限購擴圍和限建等政策，擠壓供需兩端市場，雖然短期內能冷卻市場，但長期來看，卻將推動哈爾濱主城區房價上漲。"
"雙限令"背後的房價上漲邏輯
數據顯示，2012年哈爾濱樓市"量價齊增"，其中，商品房成交近9萬套，同比上漲39%。
"哈市樓市火熱，確需調控。"某咨詢公司負責人宋延慶對本報記者強調，但關鍵是調控的措施是否合理。
根據哈爾濱市住房保障和房產工作會上發佈的消息，哈爾濱市將嚴格控制中心城區房地產開發建設，中心城區除棚戶區改造項目外，不再供應商品住宅建設用地。
事實上，此次哈爾濱市中心城區的"限建"政策並非"突發奇想"，早在2011年中旬，哈爾濱市《哈爾濱市優化中心城區功能規定》公開征求市民意見時銀行信貸房貸利率比較怎麼貸款比較會過件即有，中心城區實施分區人口密度和建設強度規劃控制，劃定中心城區內除優化城市功能的建設項目和保障性安居工程項目(含棚戶區改造項目)外，不再批準建設住宅項目。
黑龍江省華尚房地產開發有限公司地產策劃師邱景博表示，市場最根本的矛盾是供需關系，在"限建"背景下，未來中心城區隻剩二手房，一旦實行20%個稅轉讓，供需缺口下，主城區的房價也將節節攀高。
而讓楊遴傑不解的是，在限制開發的同時，哈爾濱又要求房屋銀行信用貸款缺錢急用哪裡借錢信用貸款房屋銀行嚴格限購。
此前不在限購范圍內的呼蘭、阿城兩區將從今年起被列入限購范圍，也就是說，哈爾濱2013年的樓市限購范圍將首次覆蓋全市八區。
在楊遴傑看來，這或是各地落實國五條的畸形調控個案，"為避免房價過高受到問責，通過行政手段短期抑制市場過熱，但長此以往，市場的供需矛盾將進一步放大。"
庫存高企
對於哈爾濱市住房保障和房產管理局的回應，宋延慶亦認為，調整城市功能分區，促進城市功能轉變升級也是未來城鎮化發展的方向。
北京萬科總經理毛大慶在近期"幸福街市"菜市場開業典禮上接受本報記者采訪時亦表態，目前各地都力推城鎮化，城鎮化就意味著覆蓋的行政區域更廣，也需註重片區經濟的平衡發展。
上述哈爾濱真觀智業的一位研究人員表示，限購擴容至阿城和呼蘭區也有利於平衡區域房價。
"隨著哈爾濱北躍、南拓戰略的實施，阿城和呼蘭區周邊的樓市也越加火熱，再加上其他區域限購傳遞過來的購房需求，這兩個區域經過兩年的時間，房價上漲飛快，限購不擴容，市區的購房資源分配和區域發展也將不均衡。"上述人士進一步表示。與此同時，上述哈爾濱真觀智業的一位研究人員也指出，目前哈爾濱的樓市庫存量高企，短期來看，供需矛盾放大推高房價的可能性不大。
根據其提供給本報記者的數據，2013年，哈爾濱在售商品房項目的剩餘庫存量約為3132萬㎡，按照現在市場消化的情況來看，消化掉現有項目庫存量將需要長達42個月的時間。
新聞來源http://dl.house.sina.com.cn/news/2013-03-26/08141974868.shtml
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