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  下半年，長沙別墅市場趨勢怎樣？現在是購買別墅的好時機嗎？本次會客廳邀請浩文中國董事總經理林淼良探討別墅市場。

新聞來源http://cs.house.sina.com.cn/news/2013-07-11/15023321720.shtml

  林淼良：要做好別墅，開發商要具備以下幾個條件，一是資金勢力雄厚，要不然真抗不住。二是本身是老項目，前期的資金流為現在奠定好瞭基礎，現金流也基本上沒什麼問題瞭。

  近兩年來，別墅市場是低谷，不光是長沙，整個全國都是這樣。從宏觀因素來講，政府給別墅設定瞭一個坎兒，門檻提高瞭，二套房、三套房對別墅打擊很大，把杠桿給卡死瞭。現在所有買別墅的人，基本上都要付全款，這是受政策影響。

  編者按

  林淼良：未來別墅價格會不會降呢？我認為市場永遠是這樣的，沒有最低，隻有更低，所以說要看準未來的政策導向。別墅市場能不能好轉，最關鍵的是政策，如果政策不支撐，市場好不瞭，沒有辦法。現在，相對去年來講行情又好起來瞭，去年別墅市場很慘，一說做別墅就愁眉苦臉，有很多別墅項目根本就已經玩不轉瞭。

  2012年6月18日，信用貸款嘉義國土部近10年來第6次發文規范別墅市場。時至今日，最新"限墅令"實施正好一周年，從今年前5個月銷售情況來看，別墅產品的銷售同比大幅上升。

  議題一：各位怎麼看近幾年來長沙別墅市場的發展狀態？目前現狀和格局如何？

  來自市場的反映，也驗證著回升的數據。上周末，龍湖湘風原著、關山壹品、碧桂園山湖城等多個別墅項目舉行活動，記者看到，每個營銷中心人氣都不錯，其中不少都是"賣小買大"的改善型客戶。

  而且，長沙買別墅的就是官和商。原來購買別墅的人群當官的買得多，十八大以後官都不敢買瞭。而且現在做生意的賣別墅也少瞭，因為生意需要資金流轉，讓他們花幾百萬買別墅，真不願意幹。

  林淼良：說到近幾年的別墅市場，我認為別墅市場黃金期在兩年前，最早的雙拼別墅才賣5000元/平方米，現在很多人都後悔當時怎麼沒有出手？整個別墅市場價格在往上走。

  成交迎來回暖的另一面，是別墅推貨的四面開花。據統計，2013年長沙在售的別墅項目有近40個。不但龍湖湘風原著、關山壹品這樣的樓市新面孔有新產品入市，碧桂園、金科、深業、和記黃埔、創遠、汀湘十裡、雲海灣、橘郡、高鑫天麓等老盤也逐步推出新的產品。

  實際上，在政策導向上，社會的資金流轉向瞭，別墅卡在這裡，不讓你嘉義貸款代辦公司信貸年息去投資，資金嘩嘩往商業項目上轉，所以說，這兩年，在長沙其實是商業地產的春天，所有人都一起炒，全是寫字樓、綜合體、商鋪。但是其實，明白事理的都知道，有些地方商業根本做不起來，賣得好是長沙人閑錢太多瞭，而且投別墅付100%，投商鋪付50%，這是一個很現實的問題。

  所以這兩年別墅市場進入低谷最大的原因就是新一輪的市場調控。

浩文中國董事總經理林淼良做客廣廈會客廳

  議題二：2013年長沙別墅的量變，將進一步推動質變。跟一線城市相比，長沙別墅市場還有哪些提質的空間？

浩文林淼良長沙別墅市場政策作用力明顯

  做別墅與普通住宅不一樣，現金流來得特別慢，風險是顯而易見的。

  長沙別墅的提質空間，我認為有以下幾方面，第一，服務，軟性配套跟不上，這是長沙別墅普遍的一個軟肋。第二，未來要做別墅，要根據配套政策去做配套產品。原來做別墅是按原來的基本方式去做，贈送空間、園林環境等等。但是，現在主要矛盾集中在政策上，最近我們再在一個別墅項目做前期方案，所有別墅全部是商業產權，要做成酒店式別墅，一棟別墅有4-5個房間，項目位置在旅遊區，想要做一個會所，承擔所有的酒店功能，包括娛樂、商務等等，而銷售則會采取單獨售賣，就跟商鋪一樣獨立產權，最後再租出去，這是在破政策的局，你限購，我就隻能變招，在旅遊景區做產權式酒店，而且還是商業產權，就不限購瞭。

  所以，現在做別墅要變。長沙的市場有自己的特點，人流量隻有浙大，每年去化也隻有這麼多。

  議題三：下半年，別墅市場會如何？目前是不是購買別墅的好時機？大傢會買什麼樣的別墅？

  以5月為例，2012年5月份長沙別墅共成交23套。而2013年5月長沙市銷售別墅213套。此數據與北京、上海等一線城市，已不相上下。

  這個低谷，要延長多少時間？在我看來，取決於政策導向。目前已經有小部分資金開始回流到別墅，主要商業租金回報率太低，客戶開始意識到，不如買一套別墅，算是別無數的陽春階段，但最終要等到10月份經濟工作會議之後，局勢才會更加明朗。（文字整理∕朱艷）

內容來自sina新聞

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